Descubra as medidas de apoio ao crédito habitação em vigor: garantia pública para jovens, isenções fiscais e renegociação. Um guia completo e atualizado.
Guia: como funcionam as medidas de apoio ao Crédito Habitação?
Comprar casa em Portugal tornou-se um dos maiores desafios financeiros para as famílias portuguesas. Entre a evolução dos preços no mercado imobiliário e as flutuações das taxas de juro, encontrar o equilíbrio entre o sonho da casa própria e a sustentabilidade financeira exige planeamento e conhecimento das opções disponíveis.
Para facilitar o acesso à habitação, o Governo tem implementado diversas medidas de apoio ao crédito à habitação, especialmente dirigidas aos jovens e às famílias com maior dificuldade. Estas medidas, que incluem garantias públicas, isenções fiscais e programas de apoio específicos, representam uma oportunidade real para quem procura entrar no mercado ou melhorar as condições do seu empréstimo atual.
Neste artigo, vamos explicar-lhe de forma clara e prática como funcionam as principais medidas de apoio ao crédito habitação, que documentos são necessários e como avaliar se determinadas opções são adequadas ao seu caso.
Garantia pública para jovens até 35 anos
Uma das medidas mais significativas para facilitar o acesso à habitação é a garantia pública do Estado, especialmente desenhada para jovens compradores. Esta medida está em vigor desde 1 de janeiro de 2025 e ficará disponível até 31 de dezembro de 2026, de acordo com a Portaria n.º 236-A/2024/1.
Como funciona a garantia pública?
A garantia prestada pelo Estado consiste numa fiança, atribuída a jovens até aos 35 anos que cumpram os critérios definidos, com o objetivo de viabilizar a concessão de crédito da totalidade do valor do imóvel para a compra da primeira habitação própria permanente. Na prática, o Estado assume o papel de fiador com responsabilidade pelo pagamento de até 15% do capital inicialmente contratado.
Esta garantia permite que os jovens acedam a financiamento a 100% do valor do imóvel, ultrapassando os limites tradicionais dos bancos que normalmente financiam apenas 85% ou 90% do valor da habitação.
Requisitos de acesso
Para beneficiar desta garantia, é necessário cumprir cumulativamente alguns critérios, conforme estabelecido noDecreto-Lei n.º 44/2024.
- Idade e residência: Ter entre 18 e 35 anos, com domicílio fiscal em Portugal
- Rendimentos: Os rendimentos anuais não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, ou seja, 81.199 euros anuais (aproximadamente 5.800 euros por mês)
- Propriedade: Não sejam proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional
- Valor do imóvel: O valor do imóvel não pode exceder 450.000 euros
- Situação fiscal: Ter a sua situação fiscal, bem como a sua situação à luz do regime previdencial que lhes seja aplicável, regularizadas
- Utilização anterior: Nunca tenham usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo deste diploma
É importante notar que, se for um casal e um dos elementos já tiver 36 anos ou mais, ambos têm de cumprir todos os requisitos de acesso, nomeadamente a idade até ao último dia dos 35 anos, para beneficiarem da medida.
Duração e condições especiais
A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito. Durante este período, o Estado funciona como fiador do empréstimo, dando segurança adicional aos bancos e facilitando a aprovação do crédito.
Uma vantagem importante: os clientes podem renegociar as condições com a instituição onde têm o crédito, nomeadamente o prazo e as taxas de juro, sem que isso implique a perda da garantia pública. Além disso, é possível fazer amortizações de crédito ao longo do contrato, sendo que nestes casos a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente.
A garantia não se extingue em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, mas é fundamental confirmar que a instituição para onde pretende transferir o crédito aderiu ao protocolo.
Isenções fiscais na compra da primeira habitação
Para além da garantia pública, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação beneficiam de isenções fiscais significativas que representam uma poupança considerável.
Em 2025, estas medidas continuam em vigor no âmbito da Nova Estratégia para a Habitação. A isenção total de IMT e Imposto do Selo aplica-se a casas até 324.058 euros. Acima deste valor, até 648.022 euros, aplica-se uma isenção parcial, conforme definido noDecreto-Lei n.º 48-A/2024.
Apoios fiscais disponíveis:
- Isenção do IMT para imóveis até 316.272 euros
- Isenção do Imposto do Selo para imóveis até 316.272 euros
- Isenção dos emolumentos devidos pelo registo de aquisição
Estas medidas entraram em vigor no dia 1 de agosto de 2024 e representam valores de poupança consideráveis: 5.578 euros em imóveis de 200 mil euros, 9.478 em imóveis de 250 mil euros, e 14.686 em imóveis de 350 mil ou 450 mil euros.
Para usufruir destas isenções, deve submeter no Portal das Finanças a declaração modelo 1 do IMT. Em alternativa pode enviar através do E-balcão ou apresentar presencialmente num Serviço de Finanças.
Medidas para jovens até 35 anos: visão integrada
O pacote “Tens Futuro em Portugal”, aprovado pelo Governo, reúne várias medidas complementares que facilitam o acesso dos jovens à habitação própria. Este conjunto de apoios visa não apenas reduzir os custos iniciais, mas também garantir condições de financiamento mais favoráveis.
Para além das isenções fiscais e da garantia pública já mencionadas, existem outros programas de apoio. Ora, veja.
- Programa Porta 65 Jovem: É invertido o processo de candidatura, permitindo-se que o jovem comece por se candidatar ao apoio e, só após receber resposta, procure uma habitação de acordo com o apoio que vai auferir. Este programa foi alargado e beneficia de uma maior dotação orçamental.
- Dedução de rendas em IRS: Em 2026, o valor da dedução passa para 900 euros e, em 2027, para 1000 euros, valores significativamente acima dos 700 euros atuais, ajudando os jovens que arrendam enquanto poupam para a entrada da casa própria.
Apoio para pessoas com deficiência
O crédito habitação para pessoas portadoras de deficiência tem, em 2025, um limite de 233.830,45 euros (valor atualizado anualmente tendo em conta a inflação) e o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação ou do custo das obras.
O prazo máximo de reembolso é de 50 anos, oferecendo maior flexibilidade no pagamento. Esta medida aplica-se a pessoas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60% e destina-se à aquisição, ampliação, construção ou obras na habitação própria e permanente.
Em que consiste o apoio para a subida do empréstimo da casa?
Muitas famílias portuguesas enfrentam dificuldades com o pagamento das prestações do crédito habitação, especialmente após o período de subida das taxas Euribor nos últimos anos. O Governo e os bancos têm implementado diversas soluções para apoiar estas famílias.
Renegociação obrigatória pelos bancos
Em 2025 continuam a vigorar as medidas de renegociação de crédito à habitação. De acordo com as medidas implementadas em 2022, no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, os bancos têm de reavaliar periodicamente a atual taxa de esforço das famílias.
Se detetarem indícios de um agravamento da taxa de esforço devido ao aumento da taxa de juro, as instituições financeiras são obrigadas a apresentar propostas para renegociar o crédito habitação, que permitam minimizar o impacto da subida da Euribor.
Isenção de comissão de amortização antecipada
Se fizer o reembolso antecipado até 31 de dezembro de 2025 não paga comissão de amortização. Esta medida destina-se a quem tiver uma folga financeira que permita saldar ou amortizar uma parte do empréstimo, ajudando a reduzir o valor total de juros pagos ao longo do tempo.
A medida deveria terminar no final de 2024, mas acabou por ser prolongada até ao final de 2025. No entanto, esta isenção não se aplica se o contrato de crédito se destinar à compra de uma habitação secundária ou se os contratos estiverem num período de taxa de juro fixa.
Outras opções de apoio
Se está com dificuldades para pagar as prestações, tem várias alternativas.
- Renegociar as condições do contrato: Pode pedir a revisão do spread, a alteração do tipo de taxa de juro ou o alargamento do prazo de reembolso
- Transferir o crédito para outra instituição: Se as condições do empréstimo atual não são satisfatórias, procure uma alternativa mais vantajosa.
- Consolidar créditos: Caso tenha outros créditos, pondere consolidá-los num único empréstimo, reduzindo as despesas mensais totais
